Monuments historiques
Vous aimez les belles pierres ? Acquérir un bien bénéficiant du dispositif Monuments Historiques est peut-être fait pour vous…
Investissements concernés par la loi sur les Monuments Historiques
La loi sur les Monuments Historiques s'applique aux acquisitions de logements anciens classés ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
Principe de la loi sur les Monuments Historiques
Instituée en décembre 1913, cette loi permet aux propriétaires de biens classés Monuments Historiques de déduire du revenu global le déficit généré par ces biens, sans plafond. Ce dispositif s'étend également aux biens inscrits à l'ISMH.
Pour bénéficier de cette fiscalité avantageuse, l'investisseur doit acquérir un bien classé ou inscrit et réaliser des travaux de réhabilitation sous la supervision de l'Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Aucune rénovation ne peut être entreprise sans son aval.
Le bien doit être mis en location, et une durée de détention minimale de 15 ans est exigée.
Avantages fiscaux de la loi sur les Monuments Historiques
Cette loi permet de déduire jusqu'à 100 % des travaux de restauration du revenu global, sans limitation de montant ni plafonnement. Elle offre également la possibilité de déduire le déficit foncier du revenu global, ainsi que des exonérations de frais de succession sous certaines conditions.
Mécanisme de la loi sur les Monuments Historiques
Outre la déduction des travaux sur les revenus, ce régime permet l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d'emprunt.
Les avantages fiscaux varient selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue. Les travaux sont généralement répartis sur plusieurs années civiles pour réduire les revenus fiscaux. La loi permet également au propriétaire d'habiter le bien restauré, contrairement à d'autres dispositifs fiscaux.
Références réglementaires :
- Loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques
- Code général des impôts, Articles 156 bis
- Code général des impôts, Articles 41 E à 41 J de l’annexe III
- Code général des impôts, Article 281 ter de l’annexe III
Conditions d'application du dispositif
La loi sur les Monuments Historiques offre une flexibilité remarquable quant à l'occupation du bien
Si le bien est loué
Le bien doit être loué nu et en tant que résidence principale. Aucune condition de ressources n'est imposée aux locataires, permettant ainsi la location à toute personne extérieure au foyer fiscal, y compris à un ascendant ou descendant.
Si le bien est occupé par le propriétaire
La déduction des charges est limitée à 50 % de celles-ci. Il convient de souligner que la loi sur les Monuments Historiques est unique en autorisant le propriétaire à habiter le bien tout en bénéficiant d'avantages fiscaux en métropole.
Les travaux de restauration doivent être approuvés par une Autorisation Spéciale de travaux et/ou une déclaration d'utilité publique. Ils doivent être initiés par les propriétaires réunis au sein d'une Association Syndicale Libre (ASL). Tous les travaux engagés, tant lors de la rénovation que pendant la période de détention, doivent recevoir l'approbation de l'Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.) et sont traités de manière équitable.
Pour garantir la préservation du bien, l'A.B.F. peut exiger des ajustements ou des travaux supplémentaires. Le détenteur d'un bien classé Monument Historique est également tenu de le maintenir en bon état et de veiller à son entretien.
Conditions de mise en location
Aucune exigence particulière n'est imposée en matière de location : il n'y a ni plafond de ressources ni de loyer à respecter. La seule condition obligatoire est la détention du bien pendant une période minimale de 15 ans.
Conséquences pratiques de la loi Monuments Historiques
Les bénéficiaires de la loi sur les Monuments Historiques jouissent d'une défiscalisation rigoureusement encadrée et sécurisée, nécessitant l'approbation d'un service gouvernemental et offrant ainsi une couverture fiscale optimale.
Les propriétaires ayant recours à ce dispositif doivent régulièrement soumettre une déclaration spéciale de revenus fonciers, désignée sous le formulaire 2044 Spécial :
- Déclaration des revenus fonciers formulaire 2044-SPE
Plafonnement de la loi Monuments Historiques
Aucun plafond n'est imposé aux investissements réalisés dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques. Le dispositif est qualifié de "hors plafonnement" des niches fiscales.
Pérennité du dispositif
La loi relative aux Monuments Historiques, garant de la préservation et de la promotion du patrimoine architectural français, est une législation durable et d'une efficacité rare. Son extinction n'est actuellement pas envisagée.
Quels sont les avantages et les risques d’investir dans un bien classé Monument Historique ?
Si la loi sur les Monuments Historiques représente un dispositif fiscal hautement incitatif, offrant une défiscalisation sans plafonnement, elle n’est pas sans risque. Comme pour tout investissement, il est indispensable de les mesurer avant de se lancer dans un projet.
En effet, principalement destiné aux contribuables fortement fiscalisés sur les tranches supérieures ou disposant de revenus exceptionnels à court terme, ce dispositif permet également d'effacer un bénéfice foncier existant, réduisant ainsi l'imposition sur le revenu global ainsi que les prélèvements sociaux. Ainsi, si vous ne faites pas partie de cette catégorie de contribuables, d’autres solutions existent.
La défiscalisation prend effet dès le début des travaux et se base sur les dépenses engagées chaque année, ce qui suggère une optimisation en les étalant sur plusieurs années. S'adressant à un éventail d'investisseurs désireux de réduire significativement leurs impôts tout en constituant un patrimoine, les Monuments Historiques offrent des emplacements souvent prestigieux, favorisant la création d'un patrimoine de qualité. Et qui dit prestigieux, dit prix élevés. Il convient ainsi d’être très attentif au bien que vous songez acquérir.
Dans certains cas, ces monuments bénéficient d'une exonération des droits de succession, sous réserve du respect de certaines conditions, telles que l'ouverture au public pour un minimum de 100 jours par an avec maintien des éléments décoratifs conformément à une convention spéciale avec le ministère de la Culture.
Du fait que les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux, ce type d'investissement est à envisager sur le long terme, avec une période de détention minimale de 15 ans, imposée depuis 2009.
Ainsi, il est primordial de rester attentif à la qualité du montage et au choix des programmes immobiliers, car la qualité de l'opérateur revêt une importance capitale. Le respect scrupuleux des règles administratives est également essentiel pour bénéficier en toute sécurité de l'avantage fiscal offert par ce dispositif.
Enfin, il convient de rappeler que l'investissement dans le cadre de cette loi demeure essentiellement un investissement immobilier. En plus de l'aspect incitatif de la loi, il est crucial de considérer les fondamentaux de tout investissement immobilier, tels que la qualité de l'emplacement, le rapport qualité-prix et la rentabilité locative.
